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競売ではなく任意売却という選択肢

不動産売却 競売ではなく任意売却という選択肢

この記事の概要

マイホームを購入して支払う「住宅ローン」
現在では35年間の支払いが⼀般的になり、長い期間支払い続ける事になります。
そんな中に、思わぬ生活や仕事のアクシデントにより、住宅ローンの支払いが苦しくなり売却を検討される方も少なくありません。
万⼀、住宅ローンが払えず滞納してしまうと最終的には裁判所の「競売」となり強制退去になってしまうのでは・・・ と、思われる人も多いです。
そこで、万⼀住宅ローン返済の滞納があり、返済の見込みが立たずに売却を余儀なくする場合には「任意売却」という売却方法があります。こちらでは、住宅ローンを滞納し続けた末に競売になるまでの流れと、「任意売却」について解説していきます。

住宅ローンを滞納し続けるとどうなるの?

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1ヶ月~2ヶ月滞納

銀行から電話や書面で住宅ローンの返済(支払い)が滞っているので返済してくださいという連絡が届くようになります。

3ヶ月以上滞納

⼀般には3ヶ月滞納で、個人信用情報機関へ事故情報が登録されます。
これによって、あなたは金融事故を起こしたことが、他の金融機関(銀行、クレジットカード会社、消費者金融など)にわかるようになります。

4ヶ月~6ヶ月滞納

住宅ローンの⼀括返済を請求されるようになります。
専門用語だと「期限の利益の喪失」といいますが、約束通り返済がされないで期限の利益(分割して返済することができる権利)が失われ、銀行から⼀括でローンを完済するように通知が来ます。

6ヶ月~滞納

保証会社(保証会社を使っていない場合は銀行)が担保にしている不動産(マイホーム)に対して競売を申し立てます。
自宅に「担保不動産競売開始決定通知」が届きます。

10ヶ月~滞納

裁判所が法律に基づき現地調査を行います。これは拒否できません。
自宅内での写真撮影などを行います。

競売の決定

競売の期間入札通知書が裁判所から届きます。
「いつから競売をしますよ」という内容です。

競売完了と強制立退き

期⽇に開札が行われ、最も高い値段で入札した人が決定されます。
自宅に売却決定の通知が届きます。
基本的にはそのあとで、立ち退きを求められます。応じない場合は執行官による強制立ち退きとなります。

債務が残っていれば返済

競売によって売却された代金はローン残債に充てられますが、それでも不⾜する場合は残りの債務(借金)は残ります。
保証会社(または銀行)に対して返済をすることになります。

住宅ローンを滞納し続けた場合、上記のような流れで競売として手放す事になりますが、競売よりも少しでも高く、自分の意思で売却ができる「任意売却」という方法があります。

任意売却にするとどうなるのか?

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まず、任意売却は⼀般的な不動産売却に近い動きになります。
また、競売との違いでは以下のようなメリットもあります。

任意売却3 つのメリット

自分の意思で売却できる

競売になると、裁判所が売却価格、売却先を全て決定してしまいます。
これは任意売却になると、売却してくれる不動産会社との話し合いを行い、できる範囲の相談も可能になってきます。

競売よりも市場価格に近い金額で売却に出せる

⼀般的な不動産売却に近い方法になりますので、競売のようにオークションとなってしまうことはありません。しかし、売却期間に限りがあるため、市場価格よりは安めに販売に出す事が⼀般的になります。
※期間内に売却できない場合は競売となります。

場合によっては売却経費を捻出できる

売却をする以上、不動産会社に支払う仲介手数料やマンションであれば滞納した管理費など、売却経費として用意する費用があります。担当する不動産会社を経由して保証会社との相談になりますが、このような経費を売却金額から支払う事ができます。

任意売却3 つのデメリット

個人情報に記録されてしまう

これは競売も同じ事が言えますが、住宅ローンの滞納が発生して⼀定期間が経過すると個人情報に滞納履歴が登録されます。 この場合、5年~7年はその記録が残ってしまい、クレジットカード作成などに影響が出てしまいます。

競売よりも手間になる

任意売却は競売とは違い、自分で不動産会社選びから初めなければいけません。また⼀般的な売却方法にも近いので、内覧や契約などに時間を取られます。

競売になってしまう場合もある

任意売却は競売になってしまうまでの「⼀定の期間のみ⼀般売却できる」という方法になりますので、販売が長引いてしまい買い手がつかなかった場合は、競売へと切り替わってしまいます。

まとめ

任意売却は全てのケースで行えるわけではありません。
残債、固定資産税の滞納の有無、債権者との交渉など、状況の確認次第となります。
もし、何かしらのご事情で住宅ローンの支払いに問題がありましたら、弊社にお気軽にご相談ください。少しでもお役に立てるご提案をさせて頂きます。

もしこの記事で分からないことがあれば、お気軽にご連絡下さい!

住まい&スマイルでは、不動産売却ノウハウが多数あり、お客様に最も賢い売却方法をご提案しています。

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